Ab 1. Jänner 2026 tritt eine der größten Reformen der Immobilienbesteuerung in Kraft:
Die zwingend unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Wohnraumvermietung von besonders repräsentativen Wohnungen.

🔍 Wann liegt eine „Luxusimmobilie“ vor?
Wenn innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung oder Herstellung mehr als 2 Mio. € (exkl. USt) an Kosten anfallen – z. B. durch
▪ Anschaffung oder Errichtung
▪ aktivierungspflichtige Aufwendungen
▪ Großreparaturen

👉 Bei Mehrparteienhäusern zählt nicht das Gebäude, sondern jede einzelne Wohneinheit (Aufteilung z. B. nach Wohnnutzfläche).

🚫 Die Folgen:
▪ Keine Umsatzsteuer auf die Miete
▪ Kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Kosten
▪ Keine Option zur Steuerpflicht möglich

❗ Besonders relevant:
Das bisher verbreitete Modell (Errichtung durch GmbH + Vorsteuerabzug + Vermietung an Gesellschafter:innen) funktioniert ab 2026 nicht mehr – selbst bei fremdüblicher Miete.

📌 Wichtig:
Gilt nur für Immobilien ab 1.1.2026

Für ältere Objekte bleibt die bisherige Regelung (10 % USt + Vorsteuerabzug) bestehen

Nachträgliche Kosten können eine Vorsteuerberichtigung auslösen

💡 Fazit:
Hochwertige Wohnprojekte müssen künftig exakt kalkuliert und dokumentiert werden. Die 2-Mio.-€-Grenze wird zum entscheidenden steuerlichen Kriterium.

👉 Frühzeitige steuerliche Planung ist wichtiger denn je.